Altbau kaufen und sanieren:
Zwischen Kosten und Rendite
Die Entscheidung, einen Altbau zu kaufen und zu sanieren, kann mit viel Aufwand und Kosten, aber auch mit hohen Renditen verbunden sein. Alte Bestandsimmobilien besitzen einen einzigartigen Charme und bieten oft eine Vielzahl von Möglichkeiten zur Wertsteigerung. Doch lohnt sich dieser Weg wirklich? Dieser Artikel beleuchtet die Chancen auf Rendite, die notwendigen Maßnahmen zur energetischen Sanierung und deren Kosten, sowie Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen für Sanierungsmaßnahmen.
Chancen auf Rendite bei Altbau und Neubau
Bei der Frage nach den Renditechancen beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus spielt die Lage eine zentrale Rolle. Nach den gängigen Prognosen wird die Bevölkerung in den Wachstumsregionen Deutschlands bis zum Jahr 2030 um zehn Prozent wachsen, während sie gleichzeitig in den strukturschwächeren Regionen und im ländlichen Raum um etwa 20 Prozent schrumpft. Dies hat unmittelbare Auswirkungen: Wo die Einwohnerzahlen zurückgehen, sinkt die Nachfrage nach Häusern und Mietwohnungen, was wiederum zu sinkenden Preisen und Mieten führt.
Aber auch in den Wachstumsregionen warten Herausforderungen. Besonders die Kosten für notwendige energetische Sanierungen, die immer häufiger gesetzlich vorgeschrieben sind, bergen Unsicherheiten. Eigentümer von Altbauten müssen sich auf hohe Investitionen einstellen.
In Bezug auf die Rendite könnte der Kauf einer teureren Neubauwohnung im Vergleich zu einem Bestandsobjekt daher durchaus sinnvoll sein. Um eine informierte Entscheidung zu treffen ist es wichtig, dass potenzielle Eigentümer im Voraus die Bruttorendite bei Immobilien berechnen.
Welche Maßnahmen gehören zur energetischen Sanierung?
Energetische Sanierungen von Altbauten sind entscheidend, um den Wert zu steigern, den Energieverbrauch zu reduzieren und gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden. Eine gründliche Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung und die Auswahl sinnvoller Maßnahmen.
Bei Altbauten sind meist die folgenden Maßnahmen notwendig:
- Dachdämmung: Eine effektive Dachdämmung kann den Wärmeverlust minimieren und die Heizkosten senken.
- Fassadendämmung: Die Dämmung der Fassade ist ein wichtiger Schritt zur Verbesserung der Energieeffizienz. Hierbei können verschiedene Techniken wie die Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) oder vorgehängte hinterlüftete Fassade (VHF) verwendet werden, um den Wärmeverlust zu minimieren.
- Fensteraustausch: Der Austausch alter Fenster gegen moderne, hochwertige, doppelt verglaste Modelle kann die Isolierung verbessern und den Energieverbrauch reduzieren.
- Heizungsoptimierung: Die Aktualisierung des Heizungssystems, einschließlich der Installation eines energieeffizienten Heizkessels oder erneuerbarer Energiequellen wie Solarthermie oder Wärmepumpen, kann den Energieverbrauch weiter senken.
- Erneuerbare Energien nutzen: Die Integration erneuerbarer Energien wie Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen kann dazu beitragen, den Energieverbrauch des Gebäudes zu decken.
- Kontrollierte Wohnraumlüftung: Eine moderne Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kann den Luftaustausch sicherstellen und gleichzeitig die Wärme im Gebäude halten.
Was kostet eine energetische Altbausanierung?
Angenommen, man plant die umfassende Sanierung eines alten, wenig oder gar nicht modernisierten Hauses, um es auf den Effizienzhausstandard 100 zu bringen, muss man mit Kosten von 740-1.140 € pro Quadratmeter rechnen. Bis zum heutigen Neubau-Standard, dem Effizienzhausstandard 55, erhöhen sich die Kosten auf 1.160-1.590 € pro Quadratmeter.
Bei einem 140 Quadratmeter großen Haus belaufen sich die Sanierungskosten demnach auf mindestens 103.000 €. Allerdings sollte man im Hinterkopf behalten, dass die Baukosten aktuell weiter steigen. Für die Kernsanierung eines Hauses aus den 50er, 60er oder 70er Jahren können somit heute noch höhere Kosten anfallen.
Von welchen Faktoren hängen die Kosten ab?
Die Gesamtkosten einer Altbausanierung hängen von verschiedenen Faktoren ab:
- Baujahr des Gebäudes: Ältere Gebäude erfordern oft umfangreichere Sanierungsmaßnahmen.
- Umfang der Sanierungsmaßnahmen: Je mehr Veränderungen und Verbesserungen geplant sind, desto höher sind die Kosten.
- Preise für Handwerker und Arbeitszeit: Die Lohnkosten und die Dauer der Arbeiten beeinflussen die Gesamtausgaben.
- Qualität und Verfügbarkeit des Materials: Hochwertige Materialien und deren Verfügbarkeit können die Kosten beeinflussen.
- Beratung, Gutachten, Planung und Finanzierung: Diese Aspekte sind oft Teil des Sanierungsprozesses und tragen zu den Gesamtkosten bei.
Regionale Unterschiede spielen ebenfalls eine große Rolle.
Kosten für konkrete Maßnahmen im Überblick
Wenn man kürzlich ein altes Haus erworben hat, sollte man einen Blick auf den Energieausweis werfen, den man vom Verkäufer erhalten hat. Dieser enthält Empfehlungen für sinnvolle Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes.
Hier sind grobe Richtwerte für die Sanierungskosten pro Quadratmeter im Jahr 2023:
- Fassadendämmung: 200-300 €
- Neues Dach inklusive Dämmung: 300-400 €
- Dachdämmung: 150-250 €
- Kellerdeckendämmung: 30-80 €
- Flächenheizung (Fußboden- oder Deckenheizung): 100-150 €
- Fenster mit Dreifachverglasung: 600-800 €
- Zentrale Wohnraumlüftungsanlage: 5.000-10.000 € pro Anlage
- Neue Heizkörper: etwa 1.000 € pro Stück
- Photovoltaik-Anlage: ab 10.000 €
Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Altbausanierung?
Um Eigentümer von Wohnhäusern bei ihren Umbauprojekten zu unterstützen, hat der Bund im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) umfassende Fördermittel für Sanierungen bereitgestellt. Diese Regelungen wurden 2022 und Anfang 2023 eingeführt und werden mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab Januar 2024 insbesondere in Bezug auf den Heizungsaustausch weiter angepasst.
Insgesamt können Sanierungsmaßnahmen bis zu einem Gesamtbetrag von 90.000 Euro gefördert werden, wovon 60.000 Euro für bauliche Maßnahmen am Gebäude und 30.000 Euro für den Austausch der Heizungsanlage vorgesehen sind. Eine zusätzliche Neuerung ist die Einführung zinsverbilligter Kredite für Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 Euro pro Jahr.
Sanierung – Welche Bereiche sind förderfähig?
Die staatlichen Fördermöglichkeiten tragen dazu bei, die energetische Sanierung von Wohngebäuden finanziell attraktiver zu gestalten und Hausbesitzern Anreize zu bieten, ihre Gebäude energieeffizienter zu gestalten. Die Förderung im Rahmen der BEG umfasst derzeit fünf Hauptbereiche bei der Sanierung von Wohngebäuden.
Dazu gehören:
- Einbau einer neuen Heizungsanlage: Bis Ende 2023 können bis zu 45 Prozent der Kosten für den Einbau spezieller Wärmepumpen gefördert werden.
- Optimierung einer bestehenden Heizungsanlage: Bis Ende 2023 ist eine Förderung von 15 Prozent der Kosten möglich.
- Maßnahmen an der Gebäudehülle: Hierzu gehören die Dämmung von Außenwänden, Dachsanierungen sowie der Austausch von Türen und Fenstern. Die Förderung beträgt 15 Prozent der Gesamtkosten.
- Einbau energieeffizienter Anlagentechnik: Dazu zählt beispielsweise der Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Hier sind ebenfalls 15 Prozent der Kosten förderfähig.
- *Fachplanung durch einen Energieeffizienz-Experten:*Dieser Bereich wird mit einer Förderung von 50 Prozent unterstützt.
Die Entscheidung, ein altes Gebäude zu kaufen und zu sanieren, kann eine lohnende Investition sein, wenn sie gut überlegt ist.
Die Altbausanierung will wohlüberlegt sein
Die Entscheidung, einen Altbau zu kaufen und zu sanieren, kann eine lohnenswerte Investition sein, wenn sie wohlüberlegt vorgenommen wird. Jedoch sind energetische Sanierungsmaßnahmen notwendig, um den steigenden Ansprüchen an Energieeffizienz gerecht zu werden. Eine sorgfältige Planung, die Nutzung von Förderungen und die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte sind entscheidend, um das finanzielle Risiko zu minimieren. Mit den neuen EU-Richtlinien zur Klimaneutralität rücken energetische Sanierungen in den Fokus, was den Wert von Altbauten weiter steigern könnte. Letztendlich bietet die Investition in alte Bestandsimmobilien die Möglichkeit, einzigartige Werte zu schaffen und den Charme vergangener Epochen zu bewahren.